Qu'est-ce que la taxe de 3% ?
C'est une taxe annuelle due par toute entité juridique qui possède, directement ou par personne interposée, un ou plusieurs immeubles situés en France ou des droits réels portant sur ces immeubles. Elle est assise sur la valeur vénale brute des biens au 1er janvier de l'année d'imposition, sans déduction du passif, et se liquide au taux de 3 %. Plusieurs exonérations sont néanmoins disponibles.
Les changements apportés par la loi du 25 juin 2026
1. Suppression de l'exonération sur engagement de communication et création d'une obligation déclarative annuelle
Jusqu'à présent, une entité pouvait être exonérée en s'engageant, lors de l'acquisition de l'immeuble ou des titres, à communiquer à l'administration fiscale française, sur sa demande, la situation, la consistance et la valeur des immeubles ainsi que l'identité des associés détenant plus de 1 % des droits. Cet engagement, pris une fois pour toutes, dispensait de toute déclaration ultérieure.
L'article 102 de la loi supprime cette faculté. L'exonération fondée sur la transparence s'obtient désormais uniquement par le dépôt, chaque année, de la déclaration n° 2746.
Les engagements souscrits par le passé ne produisent plus d'effet.
2. Obligation de nommer un représentant fiscal
Le nouvel article 990 FA du Code Général des Impôts impose à toutes entités soumises à la taxe et sans établissement stable en France de désigner un représentant fiscal chargé de recevoir les communications, pièces de procédure et notifications de l'administration fiscale en cas de contrôle.
Ce représentant, personne physique ou morale, doit être fiscalement domicilié ou avoir son siège en France.
Sa désignation s'effectue sur la déclaration n° 2746, à souscrire chaque année au plus tard le 15 mai.
À défaut de désignation, l'administration fiscale s'adressera à l'entité de la chaîne de détention la plus proche des immeubles qui lui est connue, qu'elle soit ou non exonérée.
Entrée en vigueur
Ces mesures sont en vigueur depuis le 27 juin 2026.
Elles s'appliqueront concrètement lors de la prochaine campagne déclarative de taxe de 3%.
Ainsi, la déclaration n° 2746 devra être déposée au plus tard le 15 mai 2027, avec mention du représentant. Nous vous conseillons néanmoins d'ores et déjà de rechercher qui pourrait être représentant, sachant qu'un cabinet d'avocat ne peut pas agir en tant que tel.
Que faire si vous êtes concernés ?
- Recenser les entités détenant, directement ou indirectement, des immeubles ou droits immobiliers en France, et identifier celles qui reposaient jusqu'ici sur un engagement de communication.
- Choisir dès que possible un représentant fiscal en France et dont la désignation sera confirmée dans la déclaration n°2746 au plus tard le 15 mai 2027.
- Inscrire le dépôt annuel de la déclaration dans les procédures internes : une omission entraîne la perte de l'exonération et l'exigibilité de la taxe au taux de 3 %.
